Lakásmegosztás: bírság vagy értéknövelés?

Rejtett lakásmegosztások: hogyan lett a kreatív ingatlanhasznosításból hatósági aknamező?

Az elmúlt években egyre elterjedtebbé vált, hogy egyetlen nagy alapterületű lakást több kisebb apartmanná alakítanak, majd külön értékesítik vagy kiadják őket. A piaci logika érthető: a kisebb lakások iránt nagy a kereslet, és összességében magasabb bevételt hozhatnak. A gond ott kezdődik, hogy a kivitelezés sokszor megelőzte a jogi rendezést.

Sok társasházban a 100–150 m²-es lakásokból, vagy egyre gyakrabban látni, hogy már az akár 60 m²-es lakásokból is 3–4 garzont alakítottak ki, miközben az ingatlan a tulajdoni lapon továbbra is egyetlen albetétként szerepel. A tulajdonosok gyakran csak egy használati megosztási megállapodást készítenek, amely belső viszonyokat rendez, de a hatóságok számára semmit sem jelent.

A jog szerint ugyanis a rendeltetési egységek számának megváltoztatása településképi bejelentési eljáráshoz kötött, amelyet az önkormányzatnak kötelező lefolytatnia. Ennek hiányában az ingatlan jogilag rendezetlen marad.

Mit néz a hatóság? Sokkal többet, mint gondolnánk

Az önkormányzatok ma már kifejezetten keresik a szabálytalan kialakításokat. A leggyakoribb jelek; több bejárati ajtó egyetlen lakás helyett; külön postaládák, külön csengők; újonnan kialakított közműmérők; drónfelvételeken látható tetőtér-beépítések vagy új bejáratok. Ha a hatóság gyanút fog, településképi eljárást indít, és vizsgálja, hogy a kialakított állapot megfelel-e a helyi építési szabályzatnak.

Megállapítható, hogy ha a lakásfelosztás nem felel meg a szabályoknak, a bírság nem jelképes és ismételhető. A szabálytalan lakásszám-változtatásért kiszabható szankciók meglepően súlyosak, mert 100.000,- Ft – 200.000,- Ft az egyszeri bírság a bejelentés elmulasztásáért, 200.000,- Ft – 2.000.000,- Ft a településkép-védelmi bírság, amely újra és újra kiszabható, amíg a tulajdonos nem rendezi az állapotot, valamint a legsúlyosabb szankció az eredeti állapot visszaállítására kötelezés, ami adott esetben akár több lakó kiköltöztetésével is járhat. A visszaalakítás költségei pedig könnyen milliós nagyságrendűek lehetnek, különösen, ha több lakóegység megszüntetéséről van szó.

Nem minden belső átalakítás minősül azonban önálló rendeltetési egységnek. Főszabály szerint, ha nincs külön bejárat a közös folyosóról és nincs önálló közműfőmérő, a lakrészek egy közös előtérből nyílnak, akkor nem jön létre új lakás, így bejelentési kötelezettség sincs. Ennek egyértelmű jogi megítélése azonban még nem kiforrott, így érdemes óvatosnak és körültekintőnek lenni ilyen ingatlan vásárlása során.

A több lakásként működő, de jogilag egyetlen albetétként nyilvántartott ingatlanok egyik legsúlyosabb következménye, hogy osztatlan közös tulajdon jön létre. Ilyenkor a tulajdonostársak nem különálló lakások felett rendelkeznek, hanem egy közös ingatlan meghatározott hányadát tulajdonolják és birtokolják. Ez a gyakorlatban rengeteg konfliktus forrása lehet, ugyanis a közüzemi szolgáltatók felé mindig csak egy szerződő fél létezik, így, ha valamelyik lakrész használója nem fizeti a rá eső részt, a szolgáltató a teljes tartozást annál hajtja be, akinek a nevén a mérőóra van. A társasházi közös költség sem osztható hivatalosan lakásonként, hiszen a társasház szemszögéből továbbra is egyetlen ingatlanról van szó. Ha egy tulajdonostárs nem fizet, a többieknek kell helytállniuk, különben a társasház akár jogi útra is terelheti az ügyet. Az osztatlan közös tulajdon tehát nemcsak jogi bizonytalanságot, hanem hosszú távú pénzügyi kockázatot is jelent minden érintett számára.

A családi házak sem kivételek, így az agglomerációban gyakori, hogy egy családi házas övezetben valójában két vagy több lakásként működő épületet húznak fel. Itt is ugyanaz a helyzet: ha a helyi szabályzat csak egy rendeltetési egységet enged, a több bejárat vagy több postaláda már elég a hatósági eljáráshoz.

Fontos tudni, hogy a hitelintézetek sem nézik jó szemmel a nagylakások kisebb apartmanokra történő felszabdalását. A jogilag rendezetlen ingatlanok nem kaphatnak államilag támogatott hitelt, sok banknál piaci hitelre sem alkalmasak, eladáskor jelentősen értékcsökkentettek.

A legrosszabb forgatókönyv a kényszereladás, amikor a visszaalakítás miatt a több lakásból újra egyetlen nagy ingatlan lesz, amelyet jóval nehezebb értékesíteni.

Ha valóban több lakás jön létre, a tulajdonosnak településképi bejelentést kell tennie, az önkormányzat hatósági bizonyítványt állít ki a rendeltetési egységek számáról, módosítani kell a társasházi alapító okiratot, az új albetéteket be kell jegyeztetni a földhivatalnál. Csak ezután tekinthető az ingatlan jogilag rendezettnek.

Végső konklúzióként azt mondhatjuk, hogy rejtett lakásmegosztások esetén milliós bírságok és kényszer-visszaalakítás fenyegeti a tulajdonosokat.

A lakásfelosztások sokáig gyors és jövedelmező megoldásnak tűntek, de a hatósági szigorítások miatt ma már komoly kockázatot jelentenek. Vásárlás vagy átalakítás előtt elengedhetetlen a jogi háttér alapos ellenőrzése, különben a „jó üzletből” könnyen milliós veszteség és hosszadalmas hatósági procedúra lehet.

A cikk a dr. Horváth Anikó Ügyvédi Iroda szakmai közreműködésével készült.  A budapesti ügyvédi iroda célja, hogy ügyfelei számára a jogi kérdéseket közérthetően, ugyanakkor a legmagasabb szakmai színvonalon mutassa be, legyen szó ingatlanügyletekről, gazdasági és társasági jogról, munkajogi kérdésekről vagy magánszemélyeket érintő szerződésekről. A jogi tájékoztatók és szakmai cikkek mellett az iroda személyre szabott jogi tanácsadással és képviselettel is segíti ügyfeleit. További információk a dr. Horváth Anikó Ügyvédi Iroda weboldalán találhatók.